Was macht dich glücklich? Mit welchem Gedanken, welchem Ziel vor Augen startest du maximal motiviert in den Tag? Welche Intention in deinem Unterbewusstsein lässt dich über negative oder enttäuschende Ereignisse gelassener hinwegsehen? Es sind die Dinge die dich zufrieden machen – die dir ein innerliches Lächeln schenken wenn du daran denkst.

Für mich persönlich habe ich dieses eine „Passion-Thing“ gefunden: Die Immobilie.

Ich kann nicht gerade sagen, dass ich bereits als Kind diese Leidenschaft mitbekommen habe. Meine Eltern haben spät ein eigenes Haus gekauft, für Handwerkertätigkeiten Firmen engagiert und auch im Haushalt war ich wohl damals keine große Hilfe. Dies änderte sich mit meiner ersten eigenen Wohnung. Verantwortung zu übernehmen, es zu Hause „schön“ zu haben und seine eigenen vier Wände nach eigenen Vorstellungen zu gestalten, dies hat mich beeinflusst und wohl auf diesen Weg gebracht.

Sich diesen perfekten und erfüllenden Moment zu schaffen – nach einem langen Arbeitstag, wenn es im Job weniger gut läuft, die Kollegen und die innerbetrieblichen Spielchen mal wieder gegen einen sind – ist unbezahlbar. Egal ob es der Ausblick ist, der Garten, die neue Couch, der neu verlegte Boden oder sogar das neue Anlageobjekt – diese Gedanken und Momente setzen Energien frei.

Aber Immobilien sind nicht nur als Eigennutzer interessant sondern können einen erheblichen Beitrag zum Vermögensaufbau, zur Altersvorsorge oder gar zum passivem Einkommen leisten.

Vermögensaufbau als Vermieter

Der größte Vorteil von Immobilien gegenüber Sachwerten, wie z. B. Gold, beim Vermögensaufbau liegt in ihrer Rendite. Während Edelmetalle allein ihren Eigenwert haben, der unvorhersehbaren Preisschwankungen unterliegt, werfen vermietete Immobilien regelmäßige und planbare Einkünfte ab, die das eigene Einkommen aufbessern oder eben die Rente im Alter darstellen.

Doch auch wer sein Haus selber bewohnt hat einen finanziellen Vorteil, durch die eingesparte Miete. Mieteinnahmen, bzw. gesparte Miete sind letztlich Mittel, die wiederum selbst wieder für den weiteren Vermögensaufbau verwandt werden können.

Mit einem klugen System, vermehrt sich dein Geld so Stück für Stück.

Immobilien nicht nur für den großen Geldbeutel

Trotz der unübersehbaren Vorteile schrecken viele vor dem Vermögenaufbau durch Immobilienzurück. Einer der Hauptgründe hierfür sind ohne Frage die oftmals hohen Summen mit denen bei Immobilen hierbei hantiert werden.

Doch auch schon mit einigen tausend Euros lässt sich der Start für das eigene Immobilienvermögen legen. Immobilienfonds oder Beteiligungen an Wohnungsbaugesellschaften bieten hierfür entsprechende Möglichkeiten. Hierbei sind für manche aber die Unterschiede zu klassischen Finanzprodukten zu gering.

Wer vor Eigenleistungen nicht zurückschreckt, kann auch mit renovierungsbedürftigen Immobilien seinen Vermögensaufbau betreiben. Wenn sich diese nach einer entsprechenden Sanierung umso wieder teurer vermieten lassen. Hierbei darf aber keinesfalls der Aufwand zur Instandsetzung entsprechender Immobilen unterschätzt werden! Es lässt sich schwer pauschal sagen, aber bei meinem aktuellen Projekt haben sich die Sanierungsaufwendungen für Bad, Böden, Heizkörper und sonstige Trockenbau- und Instandhaltungsaktionen auf über 40k € belaufen. Hier ist von Vorteil, wenn du kreativ bist, Dinge und Sanierungsmaßnahmen vorausschauend planen kannst und deinen individuellen Stil deinen Gewerken vermitteln kannst und/oder sogar selbst Hand anlegen kannst. Somit identifizierst du dich um so mehr mit der fertigen Wohneinheit und leistet deinen Eigenanteil an der Wertschöpfungskette.

Sei glücklich – damit provozierst du sie am Meisten

…nein – jetzt mal im Ernst. Wenn du Dinge tust die dich glücklich machen, du Aufgaben hast, die sinnvoll sind – dann hast du eine intrinsische Motivation, die dich zu Höchstleistungen antreibt. Neben meinen Job, der viel mit digitalen Produkten und virtuellem Arbeiten zu tun hat sind Immobilien für mich der perfekte Ausgleich. Ich liebe schicke Häuser/Wohnungen oder Objekte mit erkennbarem Potenzial. Die Gabe wurde mir in die Wiege gelegt: Als ich z. B. nach Montabaur zog, kam ich in diese leere Wohnung am Stadtrand. Sie war „interessant“ geschnitten aber irgendwie speziell. Ich hatte aber diese Vorstellungen bereits im Kopf wo etwas stehen soll, welche Dinge geändert werden müssten und welche Potenzial in diesem Beton-Objekt steckt. Heute ist es mein „zu Hause“ und der Ort, an dem ich Energie tanke und mich wohl fühle.

Be happiness itself – Buddha –

Niedrige Zinsen zum Vermögensaufbau

Es mag paradox klingen, aber eh man sich ein Vermögen schafft, kann es sinnvoll sein, Schulden zu machen. Für bestimmte Objekte, für die ich Leidenschaft entwickelt habe, nehme ich sogar in Kauf, dass die Finanzierungsbelastung inkl. Nebenkosten die zu erwartende Miete überschreitet. Obgleich die Mietpreiserwartungen und der Objektwert sich mittel- bis langfristig sehr positiv entwickeln sollten.

Die derzeitigen Zinssätze sind aktuell auf einem historischen Tiefststand angelangt, so auch die Kreditzinsen.
Zudem gewähren die ansonsten sehr vorsichtig gewordenen Banken vermehrt Immobilienkredite, da sie auch um die Sicherheit von Immobilen wissen. Durch die Kombination niedriger Zinsen und hoher Mieten, lässt sich der nötige Kapitaldienst in der Mehrheit der Fälle schon durch die Mieteinnahmen leisten, wobei eine vollständige Tilgung in weniger als zehn Jahren möglich ist. Je mehr Eigenkapital Sie dabei aufbringen können und je höher die Tilgungsrate geleistet werden kann, je schneller geht dein Vermögensaufbau!

Wenn du mehrere Objekte besitzt, kannst du diese – wenn möglich nur kurz- bis mittelfristig – quer finanzieren bzw. -subventionieren. Soll heißen, wenn der Kapitaldienst einer Einheit höher ist als die zu erwartenden Mieteinnahmen kannst du diese über ein weiteres Objekt mit Mietüberschuss bedienen. Dies sollte nicht die Regel sein aber ermöglicht dir interessante Objekt ins Portfolio zu holen.

Damit du aber nicht in die Zinsfalle tappst, solltest du deine Darlehen bzw. Zinsen so langfristig wie möglich sichern. Dies kann zum Beispiel durch die Unterlegung eines Bausparers zu einem Annuitätendarlehen geschehen. Somit beugst du bösen Erwartungen nach Ablauf der Zinsbindung bei steigenden Zinsen vor.

Ein Ausgleich zum „digitalem“ Job

Neben den digitalen und virtuellen Workflows tagtäglich, den schwer greifbaren Leistungsergebnissen und dem digitalen Nomadenleben hat „die Immobilie“ etwas erfüllendes für mich. Den Augenblick „zu Hause“ anzukommen, den kreativen Anspruch aus einem Objekt etwas ganz Besonderes zu machen, Mietern ein „nach ihren Ansprüchen“ gerechtes Wohnen zu ermöglichen und sich damit sogar ein Vermögen und sogar passives Einkommen aufzubauen – das macht es für mich persönlich aus…

Rendite vs. Leidenschaft

Eines ist klar – Immobilien sind nichts für leidenschaftliche Träumer. Immobilien bedeuten Arbeit, Verantwortung, Kosten und Risiko. Es muss dir gelingen

• Risiko und Chancen stets objektiv einzuschätzen,
• ein Know-How und Gefühl für Lage, Substanz und Bedarf aufzubauen,
• mit Leidenschaft Probleme, Instandhaltungen, Neuvermietungen, Akquise, Verwaltung und Verkäufe zu meistern,
• ein Verständnis für Aufwendungen und idealerweise erste handwerkliche Fähigkeiten zu erlangen
• sowie den Willen die Gesamtübersicht über Angebot, Finanzierungen, Bestand, Substanz-, Lage- und Mieter-Entwicklung über lange Sicht zu behalten.

Ein Credo von mir ist z. B. meine Mieter zu kennen, zu wissen was ihnen heute und morgen wichtig ist, mich mit ihnen auf Augenhöhe zu begeben und nah an Bedarfen dran zu sein. Es gilt nicht einzigartigen Wohnraum zu schaffen sondern den Wohnraum zu bieten, der gebraucht wird – bedarfsgerecht. In Thüringen (Kreis Gotha) zum Beispiel entstehen immer mehr Industrieanlagen – alleinstehenden Facharbeiter, Zeitarbeiter etc. suchen Wohnraum. Zentral gelegenen, kleinen bis mittelgroßen Wohnraum, wo man nach einem langen Arbeitstag in der Produktionshalle oder an der Maschine den Bäcker, den Metzger vor der Tür hat und abends keinen Rasen mehr mähen muss. Diesen Menschen sollte es ermöglicht werden zu erschwinglichen Mieten zu leben. Für mich als potentieller Vermieter und Eigentümer heißt das, dass ich mich von aufwendigen Sanierungen und der Verwirklichung von einzigartigen Wohnträumen frei mache und bedarfsorientiert die Einheiten Instand halte und auf den Markt reagiere. In dieser Konstellation sollte es sich für beide Seiten rentieren…

Von Rückschlägen und „Baustellen“ nicht aus der Spur bringen lassen

Es gibt sie, die Momente wo du denkst alles ist zu viel – einfach hoffnungslos. Du stehst buchstäblich vor dem Schutt – dem Scherbenhaufen. Doch da wo Löcher entstehen, eröffnen sich Lichtblicke. Dir muss es gelingen zu sehen, was aus all dem werden kann. Du brauchst die Fantasie, das Glück, das fertige Projekt, die Vision zu sehen und zu spüren obgleich du auf einer Baustelle stehst. Dies wird dir helfen die nächsten Schritte zu gehen, die Kraft aufzubringen die nächsten Schritte gehen. Wenn du vertrauensvolle Partner und Menschen an deiner Seite weißt, die dir Feedback geben, dir den Rücken stärken und die ggf. Know-How mit einbringen können um so besser ist es für dich. Schätze die Gesten, Worte und Taten deines Umfeldes und baue dir mittel- bis langfristig ein Netzwerk von Fachleuten (Trockenbau, Elektrik, Fliesenleger, Gas- und Wasserinstallateur etc.) auf und gehe auf Augenhöhe mit Ihnen um.

Die Moral von der Geschichte

Beginne mit dir selbst – höre in dich hinein und finde heraus was dir wichtig ist. Woran musst du denken, damit du glücklich bist – du einen Ausgleich zu deinem Job bekommst. Vielleicht ist der Sport, sind es Reisen oder Weine. Aber wenn es – wie bei mir – auch Immobilien sind, dann beginne bedacht, klein aber mit Leidenschaft. Baue dir eine erste eigene Wohneinheit auf, in der du am Anfang vielleicht noch selber wohnst. Dies hätte sogar den Vorteil, dass du nach einer dreijährigen Eigennutzung die Einheit vor Ablauf der 10 Jahres Spekulationsfrist und vor allem steuerfrei veräußern könntest. In den 3 Jahren kannst du die Wohnung nach deinem Geschmack sanieren oder ausstatten und hast während der eigenen Wohnzeit schon etwas von deinem Invest.

Kenne deine Objekte, kenne die Entwicklungen in der Lage, im Wohnraumbedarf und in der Mietpreisentwicklung, lerne Dinge konsequent zu verstehen und/oder selbst zu tun, baue dir ein Netzwerk an Gewerken auf die dir helfen deine Objekte instand zu halten bzw. zu sanieren, laufe keiner Immobilien hinterher und setze dir Faktorgrenzen (Erwerbspreis durch Jahresnettokaltmiete) die in der Lage und Region realistisch sind und ganz wichtig – kenne deine Mieter, begegne ihnen stets auf Augenhöhe.

#workalovic #herzensmensch #immopreneur

© Ronny Dentel